今回は通算14回目の開催。

前回大阪で開催したのは2019年（平成31年）1月ですから、なんと約7年半振り！（2021年1月の大阪開催はコロナの影響によりオンライン（ZOOM）へ変更）

定員の12名を大きく上回る19名の方からお申し込みを頂きました。内訳は、大阪、兵庫、京都、奈良といった関西からの参加者が多数を占めましたが、東京3名、福岡、名古屋、広島等遠くから参加して下さった方もいらっしゃいました。

研修は朝10:00から途中昼食休憩を挟み17:30まで約6時間半と長丁場。

①事業承継における相続対策の3本柱
②会社法
③支配権
④種類株式
⑤新事業承継税制
⑥遺留分侵害額請求
⑦事業承継事例
⑧相続人等に対する株式の売渡請求
⑨自社株評価と対策
⑩総則6項
⑪申告書及び決算書のどこを見る？
⑫個人と法人の土地貸借
⑬役員退職金
⑭分掌変更の問題点

等、相続目線の事業承継について、事例を多用し、座学に加えワーキングも織り交ぜ、1日かけてじっくり事業承継の真髄を堪能して頂きました。

また「非上場株式の評価方法の見直し」や「非上場株式に係る納税免除制度（案）」についての最新情報についても触れました。

もちろん「今日聞いて明日使えるネタ」満載です。

講義終了後は有志で懇親会。

フル回転させた脳みそにお酒が染みわたります。

夜に都心部を車で走っていると、タワマンの上の階に行けば行くほど明かりが点いていないことに気が付きます。恐らく投資目的で購入し、そのままにしている物件が多いのでしょう。

「海外の資産家を中心とした投資家がタワマンの上層階を買い集めている」という話は以前から耳にしていましたが、今回の調査でそのことが裏付けされました。

記事は「マンション不都合な真実」シリーズとして書かれています。

東京と大阪の都心部に立地するタワマンの最上階の住戸を調べた所、約5割（48%）の所有者がタワマンの所在地に住所を移さず別の場所を登記していたそうです。

調査対象となったのは、東京都の都心6区及び大阪市の都心3区に建つ20階建て以上のタワマン303棟、1,867戸。

令和7年12月時点の登記情報を基に調査したとこころ、1,867戸のうち895戸がタワマンの所在地に住所がなかったそうです。

日本では外国人でも不動産を購入することができ、都心部の物件は安定した利回りが期待できることから、優良な投資物件として認知されています。

管理費はしっかり払ってくれるのでしょうか？

滞納したら誰が、どのように、取り立ててくれるのでしょうか？

修繕積立金も払ってくれるのでしょうか？

修繕積立金の額はは問題なく積みあがるのでしょうか？

将来大規模修繕を行う際、合意形成できるのでしょうか？

管理組合は機能するのでしょうか？

そもそも所有者の話し合いの場は機能するのでしょうか？

防災の観点から高層マンションで暮らすことに全く魅力を感じない僕としては、そこに所有者問題が加わり、ますます「タワマンなんか住むものではない」という思いを強くしました。

今月は、『未成年者を契約者とする保険契約』と題し、いわゆる“保険料贈与プラン”の「明」と「暗」について解説しました。

生命保険は「契約者」と「被保険者」、「受取人」の違いにより課税関係が変わります。

また、「契約者」と「保険料負担者」が異なる場合もあります。

まずはそこの基本を押さえた上で、生命保険に携わっている人であれば一度は目にしたことがあるであろう国税庁資産税課事務連絡「生命保険料の負担者の判定について」（昭和58年9月）について解説しました。

そして、“保険料贈与プラン”が認められた昭和59年の公表裁決（「明」）と否認された平成19年の非公表裁決（「暗」）を紹介し、その違いから実務上のポイントを学んで頂きました。

僕は個人的に“保険料贈与プラン”という言葉が好きではありません。

「保険料相当の金銭を贈与すること」と「生命保険に加入すること」は全く別の話しだからです。

そこを一気通貫であたかも一つのスキームとして理解してしまうと落とし穴にはまってしまいます。

来月10月5日（月）の第89回ZOOM勉強会は『10年以上前の贈与と遺留分』と題し、「損害を与えることを知って贈与したとき」の解釈と遺留分との関係について解説します。

「マンション不都合な真実＜あえぐ管理組合＞」という短編連載の（下）として書かれた記事ですが、僕は素晴らしい取り組みだし、とても良いことだと思っています。

しかし、この取り組みが本格的に浸透すると困る人達が出てくるでしょうね。

記事では、名古屋の「パラシオン覚王山（築55年、70戸）」と東京都板橋区の「高島平ハイツ（築52年、95戸）」が生まれ変わった成功例として紹介されています。

以前、ニューヨークにある築70年超のアパートメントを所有している人から聞いたのですが、ニューヨークでは築70年を超えていても資産価値が落ちない物件がたくさんあるのだとか。

記事でも「欧州では築100年超でも管理の力で価値を高めている物件がある」と紹介されています。

確かに、TV等で欧州の街並みが紹介されているのを見ると、古いビルが立ち並び、絵葉書のようでとても素敵だなあって思います。

高温多湿かつ地震が多い日本では、欧米と異なり「人が作った建造物は長期間もたない」と言われていますが、じゃあ京都・奈良はどうなの？って話です。

古いものを大事に使うことは素晴らしいことですし、人として大切なことだと思います。

しかし、この取り組みが浸透すると、建築業者、ハウスメーカー、デベロッパー、その下請け、建材メーカー等の仕事が軒並みなくなり、路頭に迷う人がたくさん出るでしょう。

だからといって、雇用を生み出すために次から次へとスクラップ＆ビルドを繰り返すなど無駄なことの繰り返しは“愚策中の愚策”だと思います。

同潤会アパートは味わい深くて素敵だったなあ…残せなかったのかなあ…。

同潤会青山アパート跡地に建てられた表参道ヒルズの味気無さ…綺麗でお洒落なだけで、風情もなければ味もない…ワクワク感が一切沸かない…。

会議の資料を読んだ所、見直しの方向性が見えてきました。

※第5回「取引相場のない株式の評価に関する有識者会議」の資料はこちら

但し、その方向性が「良いのか」「悪いのか」の判断はつきません。

現行の評価方法は以下の通り、会社の規模により評価の方法が変わります。

議事録を読んだ所、

①企業の清算を前提とした「時価」ではなく、継続を前提とした「簿価」で評価する。

②上場企業を参考にした類似業種比準価額は理論的な根拠に乏しいため廃止する。

③企業規模の区分を廃止する。

④残余財産方式：簿価純資産（土地は簿価・建物等は減価償却後）＋数年分の超過収益＝株価

⑤純資産価額方式は特定会社の評価とする。

⑥配当還元方式は適用の範囲を見直す

⑦租税回避スキームに対応するため、非経常的な損益を利益から除外する。

等と記載されています。

現行ルールの問題点を解決しようとしている苦労の後が垣間見れます。

新聞記事によると「収益力が高く企業規模が大きければ相続税負担が増すため、過度な節税の抑止につながる可能性がある。」とあります。

「令和9年度税制改正大綱」にどのような形で記載されるのか、楽しみですね。

①父の財産＋母の財産

②父の財産の法定相続分＋母の財産

③母の財産だけ

正解は「②父の財産の法定相続割合＋母の財産」です。

民法では「遺産分割が成立するまでの未分割財産は共同相続人の共有財産となり、その割合は法定相続分の割合である」と定められています。（第898条）

民法第898条（共同相続の効力）

1　相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。

2　相続財産について共有に関する規定を適用するときは、第900条（法定相続分）から第902条（遺言による相続分の指定）＜第901条は（代襲相続人の相続分）＞までの規定により算定した相続分をもって各相続人の共有持分とする。

例えば冒頭の事例で両親に子が2人いた場合、母の相続税について申告しなければならないときは、まだ遺産分割が成立していない父の財産の2分の1について母が権利を有するとして「父の財産の2分の1＋母固有の財産」が母の財産になるとして申告しなければいけません。

父固有の財産も母固有の財産も相続税の基礎控除額以下であってとしても（それぞれの相続について通常であれば相続税の申告が不用であったとしても）、母固有の財産に父の財産の2分の1を加算すると基礎控除額を上回る可能性がありますので注意が必要です。

尚、後日遺産分割が成立し、相続税を払いすぎたのであれば（例えば、母が父の財産を何も相続しないこととなった等）相続税の申告期限から5年以内であれば更正の請求を行い、払いすぎた相続税の還付を受けることができます。

「マンション不都合な真実＜あえぐ管理組合＞」という短編連載の（中）として書かれた記事ですが、こんなことになっているんだ！と驚きの内容です。

大規模修繕工事の費用を低く抑えようと管理組合が外部の設計コンサルタントに取り纏めを依頼したところ、その設計コンサルタントが施行会社とグルになり工事費の5～10％のキックバックを得ていたそうです。

施行会社は設計コンサルタントへキックバックを払うため工事費を割り増すことになり、結果工事費は2割ほど割高になり、そのツケは全て住民が負担することになります。

クライアントを裏切りお金儲けに走るコンサルタント…最悪！

だから「若者や学生が選ぶ胡散臭いと思う職業？（何をしているか分からない仕事？）ランキング」（←のような名称のランキングをネットで見たことがあるのですが、間違っていたらごめんなさい）の第1位が「コンサルタント」と言われてしまうんです。

確かに胡散臭い。（僕の肩書も胡散臭い「相続コンサルタント」です泣）

記事には専門家の意見として「組合が相場の感覚を持つだけでも不正に対する抑止力になる」と書いてありますが、それができないから外部の専門家に頼るんだ！っつーの。

昔少しだけ在籍していたブラック企業（地主の相続対策をメインに手掛けるコンサル会社）でも、地主に相続対策としてマンションを建てさせ、表向きは建築会社から紹介料として工事費の3％を受け取り、裏で建築会社から工事費の15％ものキックバックを受領していたことを思い出しました。

つまり合計するとブラック企業が得る報酬総額は工事費のなんと18%！

その他地主からも多額のコンサルティング報酬を受け取りますから、純粋な儲けは相当な額になります。

当然工事費は跳ね上がり、コンサルティング報酬等もあるためプロジェクト費用が高額になり、収支を圧迫し、その費用は全て地主が負担することになるのです。

「クライアント（地主）のために」というのは口だけで、頭にあるのは自分達の儲けだけ。（なので入社当日に辞めることを決意しその日から転職活動を開始しました）

結局、自分の身を守れるのは自分だけ。

僕はマンションに住みたいと思わない「マンション＜戸建て」派なのですが、その理由の一つがマンションは運命共同体であること。

「マンション不都合な真実＜あえぐ管理組合＞」という短編連載の（上）として書かれた記事ですが、この記事を読み、やはりマンションは長く住むものではない…と再認識しました。

記事によると、マンションの管理会社から人件費や資材費の高騰による管理費の値上げラッシュが相次いでいるとのこと。

特に戸数の少ない小型マンションは採算ラインに乗らないため大幅に引き上げられる傾向にあるのだとか。

値上げに応じず管理会社が手を引いてしまったら、次を見つけるのが難しく、最悪ゴミ出しから清掃、植栽、設備の保守点検、会計、管理費滞納者への督促等の管理業務を全て自分たちの手で行わなければいけません。

やる気のある所有者（居住者）が多ければ何とかなるかもしれませんが、高齢者が多いマンションの場合、担い手がいない、いたとしても一定の人に偏ってしまうという問題が生じます。

そもそも

●管理費はきちんと支払われているのでしょうか？滞納や遅延はないでしょうか？

●修繕を賄える額の修繕積立金は貯まっているのでしょうか？

●このような状況を理解できる所有者（居住者）なのでしょうか？

●所有者（居住者）の足並みは揃うのでしょうか？

マンションの場合、自分一人ではどうすることもできません。何をするにしても皆で対応しなければいけない運命共同体なんです。

戸建ての場合、「やる」「やらない」は全て自己責任、問題を放置し困るのは自分だけですから、この差は歴然です。

数年賃貸で暮らす、或いは賃貸物件を所有するのは「あり」だと思いますが、僕は終の棲家をマンションに求める気になりません。

平成28年度分から始めた「セミナーや研修を1回行うたびに1,000円寄付」活動も今回（令和7年度分）でちょうど10年目。

今回も施設長と直接面談し、近況を伺いつつ手渡しさせて頂きました。

最近自主開催のセミナー回数が減っていることもあり、寄付する金額が少なくなっているので、夏休みに子供達が遊べるよう寄付金とは別に花火を1,000本贈呈させて頂きました。

8月13日が創立記念日なので、その日に皆で楽しんでくれるそうです。

「寄付申請書」の「寄付の目的」欄には

1.　施設のために使用して下さい
2.　主に施設で使用してもらい、一部を関連施設で使用して下さい
3.　法人運営（児童・利用者の為）判断の中で使用して下さい

しかなかったので、余白に例年同様、「職員の皆様の懇親会、暑気払い、歓迎会、忘年会、新年会、その他飲み会に使用して下さい。」と書きました。

そんなこと書くの僕だけらしいのですが、年齢も性別もばらばらな子供達がたくさんいる中で、皆に行き渡る寄付の使い道なんてたかがしれてます。

だったら、日頃のうっぷんを晴らす足しにして頂ければと思っています。

職員の皆様は子供達にとって先生であり、親であり、兄姉であり、友達ですから。

パ～っと使って下さい！

現在国税庁が「非上場株式の評価方法の見直し」に着手しており、一方中小企業庁が「中小企業の親族内承継に関する検討会」において「事業承継税制の在り方」について議論しています。

この「非上場株式の評価方法の見直し」と「事業承継税制」を一体で見直すべきとの意見について、国税庁は「評価方法と政策税制は切り分けて議論する」としています。

僕が興味を持ったのは、今回の会議で国税庁が問題視している具体的な非上場株式の租税回避スキームが8つ紹介されていること。

①子会社の会社規模操作による株価圧縮（純資・類似併用⇒類似）

②配当還元方式を利用できる株主の作出

③会社規模操作による株価圧縮（純資⇒類似）

④子会社（類似）からの循環貸付により親会社（純資）の株価を圧縮

⑤オペレーティングリースを活用した株価の圧縮

⑥株主構成の操作により配当還元方式により評価

⑦第三者を一時的に介在させて評価額を圧縮するスキーム

⑧法人が貸付用不動産購入の3年経過後に株式を移転

今回紹介された8事例は国税庁が特に問題視しているスキームですので、今回の「非上場株式の評価方法の見直し」により封じられるのは間違いありません。また、見直し前であっても厳しく取り締まられると思われます。

その他、「高額な役員報酬、節税目的の保険、オペレーティングリースなどの節税商品等を活用したスキーム」については「適正な状態に修正した上で株式を評価する」とされています。

この辺りはポピュラーな株価引き下げの方法ですので要注意ですね。

今年12月に発表される「令和9年度税制改正大」に「非上場株式の評価方法の見直し」の方向性が盛り込まれる予定ですので、引き続きウォッチしていきたいと思います。