『トラブル事例で学ぶ 失敗しない相続対策』

～不動産に携わる方、生命保険に携わる方が知っておくべき相続対策としてできること～

会場はパシフィコ横浜「会議センター」

猛暑日の昼間、みなとみらいを歩くのは中々しんどい…。

まずは井出実行委員長による開会宣言。

続いて日本青年会議所保険部会、田中部会長による挨拶。

そして東京不動産クラブ、三好会長の挨拶。

最期は不動産部会の坂上部会長による来賓挨拶。

ようやく研修開始（笑）

参加者35名の約半分は不動産の方、残り半分は生命保険の方と弁護士、公認会計士、税理士等士業の方。異なる業界の皆さんなので何を話したらいいのか…悩みました。

ただ、皆さん現場の方とのことでしたので、「今日聞いて明日使えるネタ」を心掛け、なるべく難しくならないよう心掛けて話しました。

相続を取り巻く環境について紹介した後、相続の全体像を理解して頂くため、著書のトラブル事例を基に「相続対策とは」「相続対策と不動産及び生命保険の相性」について話しました。

続いて「相続と相続税」「空き家控除の注意点」「小規模宅地等との特例と空き家控除」「みなし相続財産」「民法売り®」「遺留分侵害額請求」「寄与分」「貸付用不動産の評価見直し」等について情報提供しました。

締めの謝辞は東京不動産クラブ次期会長の泉専務。

そして東京不動産クラブの森岡副会長による閉会宣言で終了。

最後に記念撮影。

研修終了後は横浜中華街にあるローズホテル横浜内の「重慶飯店」に場所を移して合同懇親会。

ちゃっかりお呼ばれし絶品中華をごちそうになりました。

今回のテーマは「貸家建付地・貸家」。

賃貸物件の評価や取り扱い等に関する実務ついて講義しました。

先月開催した「借地」が難解だった分、今回の「貸家建付地・貸家」は少し楽に感じたかもしれません。

ポイントは借家権の有無。

一時的な空室、アパートと駐車場、賃貸物件建築中に相続発生、サブリース契約、同族会社が介在した転貸契約、賃貸建物の贈与等、相続実務に携わるうえで押さえておくべき重要なポイントについて講義しました。

もちろん事例満載。今回はワーキングを中心に講義を進めたのでより理解が深まったようです。

国税庁が賃貸不動産の評価に関する見直しに着手していますので、今後もこのテーマについては継続してブラッシュアップしていかないといけませんね。

講義終了後は有志で懇親会「裏吉澤塾」

梅雨明け間近の猛暑日だったので冷えたビールが美味い！

次回8月19日（水）は「小規模宅地等の特例」。一日で実務に必要な知識を授けます！

密かにお気に入りの「揺れた天秤～法廷から～」シリーズ。

今回は、職場の女性から夫婦仲が悪いと相談され、その後女性から離婚届を見せられたことから男女の仲に発展したところ、女性の夫から不倫の慰謝料を請求された裁判が紹介されています。

分かりやすく言えば、最高裁による高裁の駄目出し。

「勉強ができること」と「人としてまともかどうか」は別の話だと思うのですが…。

数字を見ると、税金について国を相手に戦うハードルは相当高いことが分かります。

国税庁の『令和7年度における再調査の請求の概要』によると、処理された1,448件のうち、納税者の請求が何らかの形で受け入れられた認容件数は116件と、認容割合は8.0%しかありませんでした。

また、国税不服審判所の『令和7年度における審査請求の概要』によると、審査請求された3,159件のうち3,128件が処理され、そのうち認容件数は226件と、こちらも認容割合は7.2%と低水準に留まっています。

審査請求では決着がつかず裁判（訴訟）となった件数は202件、そのうち201件が終結し、国が敗訴したのは8件（一部敗訴2件、全部敗訴6件）と敗訴割合は4.0%でした。

国は敗訴した8件のうち5件について上訴しており、うち4件が上級審にて係属中となっていますので、最終的には国が敗訴する件数はもっと少なくなるかもしれません。

ちなみに訴訟となった202件のうち、国税の伝家の宝刀“総則6項”が適用された事案は2件でした。

国を相手に戦っても分が悪いことが分かると思います。

争いとなった場合に勝てるかどうかは証拠と立証責任ですので、一時の感情に流されず、冷静に判断しましょう。

『初めて学ぶ、相続の基本』

～相続人・相続手続き・遺産分割・相続税まで、知っておきたい基礎知識をゼロから解説～

今回の社員勉強会は、同社が8月に開催する「第34回相続セミナー」の録画を兼ねています。

「相続基礎講座」の名称に忠実に、原点に立ち還り、相続に触れたこともない、何も知らない、何も分からない方を対象に、相続の基本の「キ」について解説しました。

第一部で僕が話したのは次の5項目。

①相続とは

②相続人と相続割合

③相続手続き

④遺産分割

⑤相続税

なるべく難しい言葉を使わず、分かりやすく説明することを心掛けました。

第二部では、同社倉畑さんとの掛け合い方式で、事前にお客様から寄せられた素朴な質問に回答しました。

第三部では、社員の皆さんからの質問に答えました。

1時間近くに渡り活発な質問が数多く寄せられ、社員における意識の高まりを感じました。

今回撮影した動画を同社のマンションオーナーが視聴できるのは8月7日（金）10:00～8月31日（月）24：00までとなります。

今月は、『相続財産から控除できる債務とは』と題し、相続実務に携わるうえで重要な「債務」について解説しました。

まずは、相続税法や相続税基本通達、タックスアンサー等のお勉強。

ポイントは「確実と認められる債務といえるか否か」

基礎をしっかり固めてから、いよいよ応用編に進みます。

なんと、最近になって、確実とはいえない債務であるにも関わらず裁判所が「確実と認められる」と認めた事案が出てしまったのです。

それが令和7年11月5日福井地裁判決の通称「福井倉庫事件」。

債務について検討する材料としては大変興味深い、とても参考になる判決です。

来月8月3日（月）の第86回ZOOM勉強会は『事例で学ぶ、相続実務におけるよくある勘違い』と題し、

●受遺者が複数いる場合の遺留分侵害額

●養子縁組前に生まれた子の代襲相続権

について解説します。

想定通りとはいえ、具体的な数字を見ると…こりゃ大変だ…。

路線価は相続税や贈与税を計算する際の土地の1㎡当たりの単価です。

この数字が上昇しているということは、イコール相続税や贈与税の負担が増すということ。

記事によると、全国約31万地点における標準宅地の平均は前年比＋2.9%、5年連続の上昇で現行ルールに変わってから過去最大の上昇率だったそうです。

路線価は、地価高騰の煽りを受けた都心部で上昇しているだけでなく、「第二のニセコ」と言われる白馬や富良野でも訪日客需要を見込んだホテル開発等により爆上げしています。

ただ、日本全国すべての地域で上昇しているわけではなく、人口の減少が大きかったり、観光資源が乏しかったり、事業用としてのニーズが低い地域では下落しています。

都内では浅草が尋常じゃない上げ幅ですね。まさにインバウンドさまさま。

悩ましいのは、路線価の上昇に伴い普通の家庭でも都内に自宅があるだけで相続税の負担が生じてしまうこと。

ますます「小規模宅地等の特例」の重要性が増しますね。

特例の適用を受けることができれば、自宅であれば330㎡（100坪）まで8割引き（2割評価）、事業用であれば400㎡（121坪）まで8割引き（2割評価）、賃貸物件であれば200㎡（60坪）まで5割引き（5割評価）ですから。

1億円の宅地が2000万円で評価されれば相続税がかからない可能性が高まります。

重要なのは、小規模宅地等の特例の適用を受けられるか否かの判断はもちろんのこと、こうすれば小規模宅地等の特例の適用を受けることができますよというコンサルティングができるかどうか。

長年勉強し続けておいてよかった…。

↓↓関連する新聞記事はこちら。↓↓

『路線価5年連続上昇～26年分2.9%～不動産需要底堅く』

『「第2のニセコ」上昇続く～路線価 長野・白馬32.7%で首位～ホテル開発、富良野でも』

『地価高騰、相続の壁に～路線価5年連続上昇、東京は9.4%～都心、オフィス需要拡大』

『都内路線価、26年9.4%上昇～浅草、賃貸需要が押し上げ～利便性高く人気』

増え続ける空き家問題に対応するため、都市部を中心に新たな対策を講じる自治体が増えているようです。

記事によると、都市部の自治体が塩漬けとなっている空き家の流通を促すべく「空き家税」の導入に動き出しているとのこと。

少し前まで全国の空き家数は840万戸と言われていましたが、令和5年の調査ではその数が900万戸まで増えています。

当たり前ですよね。

だって、人口が減り続けているのに次から次へと新しい建物を建築するのですから。

地方は人口減少に伴い既存物件が空き家化し、都市部では人口に対して既に十分な戸数の物件があるにも関わらず新築ラッシュが止まらないため既存住宅が空き家化します。

いずれにしても、居住用の建物が建っていれば空き家であっても固定資産税が安くなりますから、防犯・防火の問題に目をつぶり建物を取り壊さずそのまま放置している人はたくさんいます。

特に相続した物件は放置される傾向が強いですね。

また、既に京都市は条例が可決され、神戸市は「空室税」が議論されています。

しかし、税金を課せば流通するのかな…？

そもそも人口は減り続ける一方だし、少子化も加速している中、「税金の負担が重くなるから整備して貸し出そう」って思う人がいるのかな？

密かにお気に入りの「揺れた天秤～法廷から～」シリーズ。

今回は、入院中に実家に預けたペットを「退院しても返してくれない」と両親を訴えた裁判が取り上げられています。

交際相手の男性と喧嘩し警察官が駆け付ける騒ぎを起こした女性が適応障害と診断され入院することになりました。

そこで飼っていたペット（犬1匹と猫1匹）を実家で預かってもらったところ、女性が退院しても「ペットは贈与されたものである」と返してくれませんでした。

女性が何度も「返してほしい」と連絡するも拒絶され、女性はペットの返還を求め両親を提訴します。

ここだけを読むと、「酷い実家だなあ…情が入っちゃったのかな？それにしても返さないって…」と女性側に立って思いました。

しかし、判決を通じ明らかになった事件の背景を知ると、両親側を擁護したくなります。

女性は恐らくメンヘラで、これまでの女性の言動や振る舞いから「ペットを返すとペットがかわいそうなことになる」と両親側は考えたようです。

女性が入院すると同時に児童相談所の施設に預けられた女性の子もペットを大事にしており、祖父母や叔母に「お母さんに渡すと殺されてしまうから預かっていてほしい」と頼んでいたそうです。

被害者は誰なのかを考えさせられると同時に、記事はどこを切り取るかによって見方が全く異なるなあ…と痛感しました。

都心部における不動産価格の高騰を受け、バブル期に横行した「地上げ」が復活しているようです。

ただ、バブル期とはその手法が少し異なるようで…。

記事では、昨年10月～11月に東急武蔵小山駅から徒歩5分の住宅街で発生した連続不審火が紹介されています。

この事件で逮捕されたのは、周辺の不動産開発を手掛けていた不動産会社に勤務していた地権者との交渉担当の男ら。

放火の目的は立ち退きに応じない住民への嫌がらせ…つまり「地上げ」です。

バブル期に信託銀行に入社した身としては懐かしい…。

最近は、バブル期のような暴力的な地上げは鳴りを潜め（時代的に当たり前ですが）、退去を拒む家の周囲を鉄製のフェンスで囲う、いきなり家賃を大幅に引き上げる等、真綿で首を絞める的な陰湿な迷惑行為を重ねて立ち退きに追い込む手法が増えているそうです。

背景にあるのは地価や不動産価格の高騰。

お金儲けに目がくらむと違法スレスレを狙った危ない行為に走り、それがいつしスレスレを超え犯罪となる…。