相続実務ワンポイント『土地と建物の按分比率は固定資産税評価額でいい？』

投稿日：2022年10月2日

中古マンション1戸を4,000万円で購入したとしましょう。消費税はいくらになりますか？

土地には消費税がかかりません。建物については消費税がかかります。

契約書に「土地2,000万円、建物2,000万円」と明記されていれば、建物2,000万円×税率10%＝消費税200万円となり、マンションの購入価格は税込み4,200万円となりますが、まとめて「税込み4,000万円」だった場合「消費税はいくら？建物はいくら？？土地は？？？」となってしまいます。

契約書に土地と建物の内訳金額が明記されていれば悩む必要ないのですが、実は明記されていない中古物件も多いんです。

そのため、中古マンションを購入した場合、土地と建物の割合を決めるためには、自ら合理的な按分方法を考えなければいけません。

一般的なのは固定資産税評価額の比率により按分する方法です。税務署へ相談に行くと、この方法を教えられることが多いと思います。

その他、

●不動産鑑定評価額等の時価の比率により按分する方法

●建物を再調達原価で評価し、全体から建物を引いた残額が土地だと考える方法

●土地を時価評価し、全体から土地を引いた残額が建物だと考える方法

等、原則として合理的であればどのような方法を用いても構いません。　

先日、納税者が不動産鑑定評価額の比率で土地建物を按分して申告したところ、国（税務署）が固定資産税評価額の比率で按分しろと主張し争いとなった事案で、東京地裁は納税者を支持する判決を下しました。

つまり、今まで国（税務署）が多くの事案で行ってきた課税実務を裁判所が否定したのです。

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土地は経費になりませんが、建物は減価償却費として経費処理されます。

また、土地と建物の割合は、将来そのマンションを譲渡する際の取得費にも影響を与えます。

マンションを購入する際は税理士等の専門家に相談しましょう。

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