相続実務ワンポイント『アパ・マン経営にサブリースをお勧めする理由（わけ）』

投稿日：2022年11月25日

賃貸マンションやアパート経営を行う場合「誰にどのような形態で貸すか」は重要なテーマです。

収益性重視であれば、間に誰も入れず、オーナー自ら入居者と賃貸借契約を締結することをお勧めします。上手くいけば一番儲かりますから。

しかし、オーナーが高齢で、そろそろ相続を考えなければいけない場合は話が違ってきます。

と言うのも、相続税は「点」だからです。

例えば、令和4年11月5日に相続が発生したとしましょう。アパートは相続開始日の現況で評価されます。相続開始日に空室があった場合、その空室部分については（原則として）貸家及び貸家建付地の評価減は適用されません。

10月末に退去し、11月末には新たな入居者と契約していたのでしたら「一時的な空室」であったとして貸家及び貸家建付地の適用がありますが、入居者の入れ替えが1ヶ月程度の短期でスムーズにいくのは余程条件の良い物件じゃないと難しいと思います。原状回復等もありますし。

小規模宅地等の特例「貸付事業用宅地等」の適用については、相続開始前後を通じ賃貸事業が継続しているか否かで判断されますので、相続開始日に空室があっても（貸家及び貸家建付地よりは）適用を受けられる可能性がありますが、それでも空室が長期に渡った場合、その理由によっては適用を受けられない場合も考えられます。