投稿日：2022年11月25日
賃貸マンションやアパート経営を行う場合「誰にどのような形態で貸すか」は重要なテーマです。
収益性重視であれば、間に誰も入れず、オーナー自ら入居者と賃貸借契約を締結することをお勧めします。上手くいけば一番儲かりますから。
しかし、オーナーが高齢で、そろそろ相続を考えなければいけない場合は話が違ってきます。
と言うのも、相続税は「点」だからです。
例えば、令和4年11月5日に相続が発生したとしましょう。アパートは相続開始日の現況で評価されます。相続開始日に空室があった場合、その空室部分については（原則として）貸家及び貸家建付地の評価減は適用されません。
10月末に退去し、11月末には新たな入居者と契約していたのでしたら「一時的な空室」であったとして貸家及び貸家建付地の適用がありますが、入居者の入れ替えが1ヶ月程度の短期でスムーズにいくのは余程条件の良い物件じゃないと難しいと思います。原状回復等もありますし。
小規模宅地等の特例「貸付事業用宅地等」の適用については、相続開始前後を通じ賃貸事業が継続しているか否かで判断されますので、相続開始日に空室があっても（貸家及び貸家建付地よりは）適用を受けられる可能性がありますが、それでも空室が長期に渡った場合、その理由によっては適用を受けられない場合も考えられます。
人がいつお亡くなりになるか誰にも分かりません。
また、その日にアパートの稼働状況がどうなのかも分かりません。
ですので、確実に貸家及び貸家建付地、小規模宅地等の特例の適用を受けたいなら、サブリース契約（＊）がお勧めです。
＊サブリース契約とは、不動産会社がアパート等の賃貸物件をまるごと借り上げた上で、不動産会社が実際の入居者に転貸（又貸し）をする契約形態のこと。
サブリース契約を結んでおけば、相続開始日に実際の入居者がいなくても、サブリース会社との間で賃貸借契約が成立していますので、貸家及び貸家建付地、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
デメリットとしては、サブリース会社に手数料を払わないといけないこと。そこを“保険料”として捉えられるかどかが判断のポイントになります。
かぼちゃ的な事件以降「サブリース＝悪」の雰囲気になりましたが、そんなことはありません。真面目にサブリース事業を行っている不動産会社はたくさんあります。
どのような管理運営スタイルにすべきか、目的に沿って考えましょう。
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