相続スペシャリストのブログ

人口減少が不動産投資に与える影響

投稿日:2016年12月22日

本日平成28年12月22日(木)付の新聞に『出生数 初の100万人割れへ~厚労省16年推計 少子化止まらず~』の記事がありました。

 

今更何の驚きもないですね。

ずっと前から分かっていた話であり、100万人と言う数字をただ下回っただけのことです。

 

記事に「合計特殊出生率は1.45%と前年を0.03%上回った。最低を記録した05年1.26%から改善している。」とありますが、(何度も言っていますが)<%>はどうでもよくて、重要なのは<数>なんです。

 

割り算は分母と分子の数により決まります。

分母(=子供を産める女性の数)が減っていけば、いくら<%>が改善しても分子である子供の<数>は増えません。

 

一方団塊の世代が高齢になり、これからドンドン死亡者数が増えていきます。

日本の人口は今後90年間で約3分の1になると推計されています。

恐らくかなりの高い確率でその通りになるでしょう。

 

人口が減っていく中で、今の住宅戸数、オフィス需要、物流倉庫、商業施設等々が必要ですか?

目先10年程度で売買を繰り返すならば構いませんが、「借金してアパート建築したら相続対策になりますよ」って甘い囁き、「最終的に誰が後始末するか」考えたことありますか?

 

不動産の賃貸経営で一番重要なのは「入居者が確保出来るかどうか」です。

 

駅至近、最新設備、一つ上のグレード、管理が抜群、安心施工、金利が安い…大事なことかもしれませんが、長期的なスパンで考えたらどうでもいいです。

賃貸経営を継続的かつ安定的に運営していくためには「将来に渡って入居者を確保出来ること」が肝なんです。

 

駅至近と言っても、その駅周辺の人口はどうなの?その駅を使う高校の生徒数はどうなの?そもそもその駅って人気なの?

最新設備って、数年経てばただの旧式でしょ。

一つ上のグレードって、何を基準にしているの?

管理が抜群って、その会社は絶対つぶれないの?管理してくれる人は確保出来るの?入居者がいないと管理費払えないけどそれでも管理してくれるの?

安心施工ってうたったゼネコン、だいぶつぶれましたけど。

金利が安いって、固定ならまだしも変動だったら将来上がるだろうし、結局金利が安くても借金なんだから返済しなきゃいけないんでしょ。

 

家賃は景気や市場により上下しますが、とにかく入居者さえ確保できれば、何とか回ります

 

<どこで><何を>「持つのか」「持たないのか」目先の甘い囁きに惑わされず、しっかり見極めて欲しいですね。

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