先日、「お母様が亡くなった」と相続手続きについて相談を受けました。

お母様は長男家族と二世帯住宅で暮らしていました。その二世帯住宅は、土地はお母様名義、建物はお母様と長男の共有名義（2分の1ずつ）です。1階でお母様が暮らし、2階で長男家族が暮らしていました。内部で行き来できない構造となっており、長男家族は外階段で2階へ上がります。建てたのは平成21年ですから、ちょうど築10年になります。お母様は死亡した夫の遺族年金で暮らし、長男家族と財布は別々でした。

さて、この土地を長男が相続した場合、小規模宅地等の特例「特定居住用宅地等」（以下「小宅」と言います）の適用を受けることができるでしょうか？

また、もし適用を受けることができる場合、適用可能なのは土地の全部ですか？それとも一部ですか？

尚、相続人は長男一人しかおらず、申告期限内に相続税の申告を行う予定です。

また、物件の所在地は都内、地価水準がとても高い住宅地（一等地）にあります。土地面積は60坪です。

二世帯住宅を建てた大手ハウスメーカーの担当者は、建築当時「この形態ならば、土地の全部について小宅の適用を受けることができます。税理士にも確認しました。」と、相続対策を気にする親子に説明し契約を後押ししたそうです。担当者は優秀で、相続に詳しい“やり手”だそうです。

平成21年当時、二世帯住宅について小宅の取扱いはどうなっていたか、覚えていますか？

その後、平成25年改正（施行は平成27年）でどのように改正されたか、正確に説明できますか？

この辺りの話はかなり専門性の高い話なので、資産税に慣れた税理士の先生じゃないと難しいと思いますが、ハウスメーカーの担当者の説明は間違っています。まったく違います。本当に税理士に確認したのかどうか疑問ですし、仮に確認していたとしても、正確に情報を伝えた上で得た回答なのか分かりません。そもそもその税理士が資産税に詳しいのかも分かりません。経緯は不明ですが、とにかく間違っています。

こう言ったことに回答できるのが相続コンサルタントだと（僕は）思っています。税理士が言ったことがすべて正しいと信じて相談者に伝えるだけなら誰にでもできます。自分なりに勉強し、経験を積み、この税理士は資産税に詳しいと判断できるレベルに達し、その上で税理士に相談しながら依頼主の相談に応じるのが専門家としての正しい姿です。

だから勉強しなければいけないし、知識が必要なんです。

そこから逃げたらコンサルタントを名乗るただの営業マンです。

商売の仕方を学ぶのも大事ですが、相談者を向いて仕事をするなら、相談者の役に立つ人間にならなければいけません。

時間はかかりますが、だからこそ価値があるのです。

答えは、「建築当時は小宅の適用を受けることができなかったが、現在は土地の全部について小宅の適用を受けることができる」です。

もし平成25年改正がなかったら、大変なことになっていたでしょうね。この土地は都心の一等地です。なので相続税評価額は約1億円もします。それが2,000万円になるか／ならないか…、大きいですよね？もし土地が8割引きにならなかったら、ものすごい額の相続税がかかってしまいます。

今回は結果オーライでした。税制改正と言う“神風”が吹いた結果です。建築当時将来の改正を織り込んでいたのならすごいですね。“やり手”どころじゃありません。神です！

本事例にスラスラ回答できるようになりたい方は、当社の実施する「小宅」研修に参加して下さい。

今年度の開催は、7月5日（金）大阪会場のみとなっています。

但し、レベルは高いですよ。これから相続を学ぼうと考えている方にはちょっと難しいと思います。本気で相続に携わろうと考えている方、特に税理士や弁護士、不動産鑑定士等士業の方、1級FPやCFP・上級相続診断士等上位資格を保有している方にお勧めです。

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