相続スペシャリストのブログ

え~、相続税対策として借金して賃貸物件購入しても駄目なの???

投稿日:2017年12月28日

平成29523日、国税不服審判所で興味深い裁決が出ました。

 

なんと、「相続税対策として借金して購入した賃貸物件の評価に相続税評価額を使えない、不動産鑑定評価額(時価)で評価しろ」と言われたのです。

 

本件、財産評価基本通達「総則6項」適用、いわゆる“伝家の宝刀”が抜かれています。

 

<概要>

・被相続人は、銀行に相続税対策を相談し、銀行は借入金による賃貸物件の取得を提案した。

・これを受け、被相続人は、相続税の負担軽減を目的とした不動産購入(マンション2棟)資金であることを認識し銀行から借入を行った

・購入したマンション2棟の相続税評価額は取得価額の30%未満であった。

・相続が発生し、評価通達に基づいて賃貸物件を評価し申告したところ、税務署が「著しく不適当」総則6項により不動産鑑定評価額(時価)で更正処分を行った。

 

<審判所の判断>

・不動産の取得から借入までの一連の行為は、相続税の負担軽減を主たる目的として行ったものであり、他の納税者との間での租税負担の公平を著しく害し、相続税の目的に反するものである。

 

ちょっと、ちょっと、それ言われたら「アパート建築」「マンション投資」なんて、そのほとんどが成り立たなくなってしまいます。

 

そもそも節税っていけないことなの?

脱税じゃないよ。

事業リスク背負って、借金背負って、投資しているよ。

 

「評価額が30%未満」と、時価との乖離幅が大きかったから問題視されたの?

だったらタワマン投資なんて(一部の自宅見栄張り富裕層とアジア勢を除くと)ほとんどダメじゃん。

 

以前出た「養子縁組のきっかけが節税であっても、親子関係を構築する意思があれば問題なし」の判決に照らすと、「アパート建築、マンション投資のきっかけが節税であっても、賃貸事業を行う意思があれば問題なし」なんじゃないの???

 

金融庁がアパマンローンを問題視していることと、何か政治的にリンクしてるのでは?と勘ぐってしまいます。

 

本件は、なんと「公表裁決」です。

国税不服審判所裁決の公表率は1%と言われています。

なぜ、本事案が公表裁決になったのか…見せしめ的な匂いがプンプンしますね。

 

今回駄目と言われたのは「不動産の評価」についてであり、借金して賃貸物件に投資する行為そのものが否定されている訳ではありません。

 

今後裁判に発展する(している?)のかどうか知りませんが、行方から目が離せません。

 

相続に携わる不動産業界、建築業界、金融業界の皆さん、要注意ですよ!

 

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