ブログ「相続の現場から」

相続実務ワンポイント「リフォームした家屋の相続税評価額」

投稿日:2020年9月3日

1,000万円かけて自宅をリフォームした後に相続が発生した場合、その家屋の評価額ってどのように考えたらいいでしょうか。

 

家屋の相続税評価額固定資産税評価額です。

 

元々固定資産税評価額200万円の家屋を、1,000万円かけてリフォームした後に相続が発生した場合、固定資産税評価額はどうなりますか?

 

恐らく、変わりません。

 

つまり、固定資産税評価額200万円のままです。

 

建築確認申請が必要なリフォームであれば、役所もリフォームしたことが分かるので、リフォームにより価値が増加したことを加味した固定資産税評価額に見直すことが出来ますが、床面積が変わらない等建築確認申請を出さないリフォームの場合、役所は家屋の価値が増加したことを把握できませんから、リフォーム後に固定資産税評価額が見直されるケースは少ないと思います。

 

「と言うことは、200万円で申告しても良い!」なんて安易に考えちゃ駄目ですよ!

 

国税だって、そんなことはお見通しですから。

 

国税庁ホームページ質疑応答事例『増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価』に、「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合の家屋の価額は、増改築等に係る部分以外の部分に対応する固定資産税評価額に、当該増改築等に係る部分の価額として、当該増改築等に係る家屋と状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基として、その付近の家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額(ただし、状況の類似した付近の家屋がない場合には、その増改築等に係る部分の再建築価額から課税時期までの間における償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当する金額)を加算した価額に基づき財産評価基本通達89(家屋の評価)又は93(貸家の評価)の定めにより評価します。」と書いてあります。

 

つまり、リフォーム直後に相続が発生した場合「200万円+(1,000万円×70%)=900万円」家屋の相続税評価額と言うことになります。

 

「そんな真面目に申告しなくても」…なんて都合良く考えちゃ駄目ですよ!

 

被相続人の通帳には、死亡する直前に現金が1,000万円払い出されている記載があるかもしれません。

もしかしたら振込先「〇〇建設」となっている可能性もあります。

 

鋭い調査官であれば、簡単に見抜きます!

 

リフォーム直後に亡くなる方は少ないでしょうから、実際は1,000万円からお亡くなりになるまでの償却費相当額を控除することになり、長生きすればする程評価額は小さくなっていきます

 

「長生きしたらリフォームしたことすら誰も把握できない」…なんて考えちゃ駄目ですよ!

 

「固定資産税が変わらないから」と元々の200万円で申告しちゃうと、後で痛い目に遭う…かも。

 

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